سرمایه گذاری املاک

اخبار ۰۹/۰۱/۱۳۹۶

موضوع: سرمایه گذاری املاک
بخش اول

مسکن یکی از خصوصی ترین قسمت های اقتصادی کشور است که در حدود سیزده تا پانزده درصد از نیروی کار فعال کشور را در حوضه مسکن و یا صنایع و مشاغل وابسته به آن در خود دارد. در این بخش خصوصی، ساختمان معمولا بیش از چهل و سه درصد از سرمایه ثابت ناخالص داخلی را به خود اختصاص می دهد که بیش از صد و چهل و پنج رشته صنعتی با این بخش در ارتباط است. بخش عمده ای از این سرمایه گزاری و پس انداز شخصی خانوارهای ایرانی ها و نیز بخش قابل توجهی از دارایی ثابت شرکت های ایرانی مربوط به این بخش است. حوضه مسکن و ساختمان نیاز و وابستگی کمتری نسبت به دیگر صنایع به واردات دارد و از سوی دیگر نیازمند نیروی انسانی با مهارت و بعضا ساده و تعداد کمی مهندس ساختمان است.

مدت زمان بهره وری آن در مقایسه با صنایع دیگر کوتاه مدت و امکان تولید آن نیازمند سرمایه متوسط و بعضا مشارکتی با مالکیت خصوصی می باشد.

تورم، رکود و یا رونق این بخش توسط عموم مردم دنبال شده و حایز اهمیت است و جذابیت خبری در ضمینه تصمیم گیری یا ایجاد اضطراب اجتماعی برخوردار می باشد.

نوسانات تورم مسکن از نوسانات تورم عمومی کشور شدیدتر است و لاجرم تاثیر به سزایی در شاخص کلی تورم دارد و از این رو در زمان و سیکل های رونق و افزایش قیمت این تورم باعث افزایش قیمت در بعضی صنایع داخلی و باعث بالاتر رفتن قیمت به صورت کاذب می گردد.

در بررسی شاخص تغییرات قیمت در بیست و شش سال  گذشته متوجه می شویم که در برخی از سال ها داشتن مسکن به معنای عقب ماندن از تورم بوده است. در برخی از سال ها تورم در مسکن و کل کشور تقریبا با هم برابر بوده است و در مابقی بیشتر سال ها تورم مسکن از تورم عمومی کشور پیشی گرفته است که این موضوع یک پیام بزرگ دارد به این معنا که : نگهداری مسکن اقتصادی است هر چند باور مردم عموما در سال های رکود به اقتصادی بودن نگهداری پول در بانک ها و دریافت سود است …

در هیچ دوره ای تورم عمومی کشور منفی نبوده است ولی در دوره های رکود مسکن گاها تورم منفی بوده و به دلیل غیر ملموس بودن در نگاه عموم به ثابت بودن قیمت مسکن تعبیر شده است …

اما مبحث مهم اینکه: چه زمانی می توانیم بگوییم که بازار مسکن در حالت رونق و یا رکود است و ما چه استراتژی باید اتخاذ کنیم؟

موضوع: سرمایه گذاری املاک

بخش دوم

رکود و رونق بازار مسکن از سمت تقاضا شروع می شود.

در صورتی که رونق از سمت عرضه ملک یا ساختمان های ساخته شده بدون رونق در سمت تقاضا باشد که این موضوع تنها به دلیل وجود عامل خارجی (مانند مشوق های دولتی و بانکی) و یا انتظار رونق تقاضا در آینده می باشد که این موضوع به صورت کوتاه مدت دوام دارد.

متاسفانه عموما رونق در بخش تقاضا در مسکن به دلایل آتی الذکر منجر به افزایش قیمت می گردد. هرچقدر افزایش قیمت صورت گرفته بیشتر و شدیدتر باشد جذابیت سرمایه گذاری در ساخت بنا و مسکن بیشتر شده و هجوم سرمایه گذاران از واحد های صنعتی و تولیدی به سمت مسکن به دلیل زود بازده بودن و تصور سود آوری بیشتر افزایش می یابد که در نتیجه آن رکود بعد از این رونق بیشتر و شدیدتر خواهد بود.

به طور کلی رونق غیر عادی در ساخت و ساز نشانه رکود در آینده نزدیک است…

عموما سازندگان با شروع رکود آن را باور نمی کنند و به تکمیل پروژه و عرضه واحد های در حال ساخت به بازار ادامه می دهند، این ادامه کار به دلیل انباشته شدن محصول ساخته شده (ساختمان) باعث طولانی تر شدن دوره رکود می گردد، مثلا علیرغم شروع رکود سنگین معاملاتی از ابتدای سال نود و چهار، اما عرضه واحد های ساخته شده در این سال بیش از دو سال گذشته بوده است، هرچند سازندگان، بازاری برای واحد های در حال ساخت خود نمیدیدند، اما پروژه را با تمام توان مالی خود به اتمام می رسانند ولی متاسفانه با بازار بدون مشتری رو به رو می شوند …

این موضوع باعث می شود که در دوره ساخت و اتمام ساخت این سازنده ها پول لازم شناخته می شوند که برای اتمام پروژه خود چند آپارتمان را با شرایط خوب به فروش می رسانند که هرچند شاید کمی به افت قیمت کمک می کنند اما به دلیل تعارضی که از تفسیر قیمت ها در بازار پیش می آید باعث سردرگمی مردم ناشی از پیشنهادات متفاوت قیمتی از طرف فروشندگان و با تبلیغ مشاوران املاک می گردد.

موضوع: قوانین ملکی سند مالکیت

اقدام عملی در اجرای ماده ۱۴۹ قانون ثبت و بند ۳۹۱ مجموعه بخشنامه ها به منظور اصلاح سند مالکیت نسبت به اضافی ملک به این ترتیب نیست که ذی نفع، قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در سند انتقال و سایر هزینه های قانونی به صندوق ثبت تودیع و بعد تقاضای اصلاح ثند نماید، لذا بدوا حسب تقاضای مالک باید اقداماتی نظیر بازدید از ملک توسط نماینده و نقشه بردار و کنترل ابعاد ملک و مجاورین و عرض گذار ها صورت گیرد.

پس از تهیه کروکی ملک و مجاورین و گزارش به رئیس ثبت و تایید مراتب و قبول اصلاح سند مالکیت از طریق ماده ۱۴۹ قانون ثبت و دستور تودیع ارزش آن و هزینه های مقرر دیگر قسمت حسابداری آن را محاسبه و ذی نفع می تواند وجه مذکور را تودیع نماید.

حسب مورد اضافه مساحت موجود در ملک و با رعایت مقررات جزو محدوده ملک شده، حدود و مساحت در سند مالکیت مطابق با وضع موجود اصلاح خواهد شد.

بدون برچسب

۱۱۸۱ بازدید کل ، ۴ امروز

  

تبلیغات

خرید و فروش آپارتمان در منطقه یک

ارسال نظر

  • سرمایه گذاری املاک

    با در ۰۹/۰۱/۱۳۹۶ - 0 نظرات

    موضوع: سرمایه گذاری املاک بخش اول مسکن یکی از خصوصی ترین قسمت های اقتصادی کشور است که در حدود سیزده تا پانزده درصد از نیروی کار فعال کشور را در حوضه مسکن و یا صنایع و مشاغل وابسته به آن در خود دارد. در این بخش خصوصی، ساختمان معمولا بیش از چهل و سه درصد […]

    Call Now Buttonبا ما تماس بگیرید